从事律师职业以来，曾有不少亲朋好友询问过笔者同类问题，那就是直管公房如何更名或房屋能否继承？虽说这并不单纯的涉及法律问题，看起来也并不是什么“高大上”的法律业务，但却具有普遍性和广泛性，关系到广大普通百姓的切身利益。作为一个愿助人和“接地气”的法律职业人，还是希望通过简要地给大家梳理一下相关问题，以帮助更多家庭解开困扰。
■什么是直管公房
公房有直管公房、自管公房、代管公房、托管公房之分，它们都是计划经济时代福利制度的产物。我们今天主要阐明直管公房的相关问题。那么，什么是直管公房呢？直管公房是由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房屋，也包括部分集体经济组织所有的房屋。此类房屋的所有权由国家和集体经济组织享有，国家和集体经济组织授权房地产管理部门（一般为房产经营管理所）将房屋租赁给城市居民或集体经济组织的职工居住。
牵涉到直管公房相关问题的大多数家庭的基本情况是：父亲或母亲承租了单位的或房管所的公房并长期居住，子女最初和父母居住在一起，长大成家后陆续搬出公房到其他地方居住。买得起房的子女有些把户口迁出，买不起房的子女则一直和父母居住在一起，也有子女虽然买了房但户口还在父母承租的公房里的。还有父母已过世，子女中一人或数人继续居住在公房中并按期缴纳房租，但一直没有到房管所变更承租人姓名的情况。
■直管公房能否继承
需要明确的是，不论是以上何种情况，直管公房都不能作为私人财产被继承。根据我国《继承法》的规定，继承人继承的只能是被继承人死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽； 公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。从以上规定可知，继承人可以继承的财产必须是被继承人死亡之时遗留的依法享有所有权的合法财产。直管公房的所有权属于国家和集体经济组织，公房承租人对于所承租的公房只有使用权而不具备所有权，故直管公房不适用继承。直管公房承租人死亡后，其继承人不能以继承的方式取得对原承租房屋的承租权。公房承租人生前也不能以遗嘱的方式对所承租的公房承租权作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属于无权处分。根据《民法通则》和《合同法》的规定，其处分行为为效力待定的民事行为，代表国家和集体经济组织行使所有权的公房管理单位对该处分行为予以认可的，法律承认该遗嘱的效力；不予认可的，该处分属于无效民事行为。
依据无权处分的法律规定，直管公房只能由承租人本人和其家庭成员居住和使用，承租人不得将承租房转租他人使用，更不能通过转租谋取利益。各地公租房管理办法均规定，承租人擅自转租、转让、转借或变相买卖直管公房的，公房管理部门有权解除《租赁契约》或《租赁合同》，并收回房屋。
■如何变更直管公房的承租人
当然，直管公房也并非只能由原承租人本人承租，从各地的管理实践看，一般允许通过承租人变更的方式，使得与原承租人共同生活，且符合承租条件的家庭成员继续承租原居住的直管公房。
那直管公房申请变更承租人的条件和程序都有什么呢？由于我国各地方、各区县的相关政策略有不同，笔者在此只将北京地区主要条件和办理程序进行归纳，具体事项需大家和向房屋所在地的房产经营管理所进行询问、核实。
直管公房申请更名一般需具备以下条件：
1、在租赁期限内，原承租人死亡或者外迁；
2、申请更名的当事人与原承租人必须是同一户籍共同居住两年（各地规定共同居住时间不同），并无其他住房的直系亲属；
3、原承租人无欠租（房租、物业费、供暖费等，如欠租需补足）及其他遗留问题；
4、户籍与原承租人同址以及与原承租人共同居住的其他家庭成员无异议；
5、在政府征地、拆迁等主管部门下达了《暂停办理事项通知书》的地区，从暂停期限开始，住户要求更名必须征得用地单位意见，没有用地单位的书面意见书，不能办理更名手续（死亡更名除外）；
6、属法院判决确定承租人的，按照法院判决处理。
直管公房申请更名的工作程序如下：
（一）申请更名的居民应携带以下材料：
1、承租申请人的书面更名申请。
更名申请应注明房屋所在地点、双方关系、更名原因及共居人居住情况。申请书必须由申请人签字并按手印。
2、申请人与原承租人的户口簿、身份证，原租赁合同；死亡更名的要有死亡证明（没有死亡证明的，应由当地派出所出具死亡证明），外迁更名的携带户口外迁证明；以上材料正本及复印件各一份。
（二）工作程序：
1、申请人及同一户籍共同居住的家庭成员应携带身份证共同到房管所将以上材料交给管理员，在管理员在场的情况下当面填写《承租人及同一户籍家庭成员同意变更承租人意见书》，并在相应位置签字按手印；
2、管理员对申请人所提供材料进行审核，对房屋状况进行实地核查，核查无误后，填写《某区直管公有住房变更承租人审核表》中相应内容，符合条件的签署意见后报给管理组长，不符合条件的直接答复住户；
3、管理组长进行复核、签字、盖管理组章后报管理所长；
4、管理所长进行审批、签字、盖房管所章，将材料报送中心资产经营部；
5、中心资产经营部有关人员审批、备案，然后通知房管所将材料取回；
6、管理员为申请人办理更名手续；
7、房管所档案员（资料员）将有关材料归档。
■因直管公房租赁问题发生纠纷应该如何处理
根据《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（2003年11月27日京高法发[2003]350号）的规定，因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，作为民事案件处理。对于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。本意见仅针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷，例如家庭成员对于所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系，需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在承租人资格问题上发生争议的，这两个争议或诉讼又应当如何处理呢？这便需要结合具体案情选择更有利于当事人的诉讼方案得以解决。
我国公房问题较为复杂，各种情况不一而足，本文不详尽之处欢迎大家进行补充和探讨。