北京市第十五届人民代表大会常务委员会在2020年3月27日审议通过了《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》），自2020年5月1日起施行。这次条例的修订回应了很多物业管理实务中凸显的问题，为北京市区域内的物业管理提供了全新的规则。我们对业主方最为关注的问题做一个全面解读。

一、业主的概念

《条例》第二十五条明确规定，房屋的所有权人为业主。以所有权流转过程来划分，公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

另外，即使所有权还未登记，以下单位或者个人也是业主：尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；其他符合法律法规规定的单位或者个人。

二、物业管理的概念

《条例》第二条明确规定，物业管理是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

这里需要注意，新的《北京市物业管理条例》对物业管理的规定不同于国务院于2003年发布、2018年修订的《物业管理条例》，第一次明确了物业管理也可以由业主自行开展，这就为一直不满意物业公司服务的小区提供了全新的选择空间，就是可以自己进行管理，排除物业公司参与。这一点在《条例》第二十七条第一款第一项、第六十一条第一款均进行了确认。

三、关于物业费、停车位与车库

1、物业服务收费市场化

《条例》第七十三条明确规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。这就为业主们和物业公司谈判物业服务费提供了支撑，也意味着物业公司将很难再胡乱收费，比如擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准等，每一项收费都将有标准可参照。

2、前期物业费

《条例》第十九条规定了前期物业，并且是由建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。同时根据第二十二条规定可知，业主没有收房之前，是不需要交任何物业费的，收房之日次月开始的物业费谁来交要看房屋买卖合同约定，没有约定的由建设单位承担。

3、欠缴物业费问题

《条例》第七十二条规定，业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳。拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

对于业主欠缴物业费，被解聘的物业公司能否以此拒绝交接、退出物业区域的问题，《条例》第七十六条对此给出了否定答案，并给出了解决途径：业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。

4、停车位、车库的划分与分配

首先是明确了车位的所有权问题，《条例》第二十六条规定，物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。

其次是物业管理区域内车位、车库出租出售的情况下，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新信息，还可以通过互联网方式告知全体业主（《条例》第七十条）

对于车位、车库的分配，《条例》第八十条明确要求，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。如果违反上述规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还违法所得，按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。如此重度的处罚，或许会对上述违规出租出售停车位乱象形成有效打击遏制局势，对切实解决业主们停车难的问题带来曙光。