【关键词】 案外人执行异议、书面买卖合同、过户登记、合法占有、福利住房

【裁判要旨】 本案裁判要旨在于明确案外人执行异议之诉中，买受人欲排除法院对不动产的强制执行，必须满足特定条件，包括签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、支付全部价款以及非因买受人原因未办理过户登记。法院需综合考虑案件事实和相关证据，以判断买受人是否符合上述条件。

【基本案情】 郑华佑与虎步奇、中铁十五局集团第二工程有限公司（以下简称中铁十五局二公司）涉及案外人执行异议之诉。虎步奇主张其对陕西省西安市未央区的房屋（以下简称案涉房屋）享有排除法院强制执行的权利。虎步奇提交了《关于西安基地职工集资住宅楼出售的通知》、《西安基地集资住宅楼入住协议书》、《总经理办公会议纪要》等证据，以证明其与中铁十五局二公司之间存在书面买卖合同关系。郑华佑对此提出异议，认为虎步奇未能提供合法有效的书面买卖合同，且未办理过户登记是虎步奇自身原因所致。

【裁判结果】 一审法院判决支持虎步奇的主张，认为其符合排除法院强制执行的条件。郑华佑不服，提起上诉。二审法院维持原判。郑华佑仍不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审查，驳回了郑华佑的再审申请。

【专家评析】 本案是一起典型的案外人执行异议之诉案件，涉及不动产买卖合同的合法性、不动产的合法占有、过户登记的办理以及案外人执行异议的成立条件等问题。

首先，关于书面买卖合同的合法有效性问题。法院在审理中认定，虎步奇与中铁十五局二公司之间签订的《西安基地集资住宅楼入住协议书》等文件具备了房屋买卖合同的必备要素，且双方已就案涉房屋的位置、面积、单价等内容达成合意，因此，该协议书构成了合法有效的书面买卖合同。

其次，关于合法占有不动产的问题。虎步奇基于中铁十五局二公司签署的《住户入住确认审批单》已经合法占有案涉房屋，且已支付全部购房款，符合合法占有的条件。

再次，关于过户登记未办理的原因问题。法院查明，虎步奇并无拖延或不愿办理过户登记的情形，且中铁十五局二公司自认是其原因导致案涉房屋未办理过户登记，因此，未办理过户登记非因虎步奇自身原因。

最后，关于案外人执行异议的成立条件问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，虎步奇的情况符合排除法院强制执行的条件。