一、什么是居住权，有哪些特点

“居住权”是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。同时，根据《民法典》第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”可知“居住权”为用益物权，虽然一般的房屋租赁关系中承租人对所承租的房屋也享有占有、使用的权利，但两者的权利属性不同，承租人对承租的房屋享有占有、使用的权利是基于债权。因此，“居住权”作为用益物权的一种，具有以下特点：

（1）居住权的基本属性是他物权，具有用益性，表明居住权需是设立在他人所有的房屋之上。

（2）居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性，表明居住权的设立仅限于生活住宅，将商业非住宅房排除在外。

（3）居住权是一种长期存在的物权，具有独立性，表明居住权的设立期限不受限。

（4）居住权的设定是一种恩惠行为，具有不可转让性，表明居住权的设立主要是为了满足特定家庭成员或亲属之间的生活需要而设定的。换言之，主要是为了解决特定身份的家庭成员居住困难，具有扶危济困的救助性质，具有较强人身属性，只能由特定的权利人享有。

二、居住权设立条件

根据《民法典》第三百六十七条以及第三百七十一条之规定可知，居住权可以通过书面合同和遗嘱的方式设立。

首先，以书面合同形式订立的居住权合同必须具有以下条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期间；（五）解决争议的办法。由此可知设立居住权合同的主体法律目前明确规定为自然人。至于是否包括法人、非法人组织，由于从《民法典》第三百六十六条的规定来看，一方面居住权的客体被限定为“住宅”，另一方面居住权的目的限于“满足生活居住的需要”，这两个限定实际上已经明确了居住权人限于自然人，不包括法人、非法人组织，因为只有自然才有“生活居住的需要”，也只有自然人才有所谓的“住宅”，即用于居住的房屋。1

其次，以遗嘱方式设立的居住权，根据《民法典》之规定包括遗嘱继承和遗赠两种方式。就如本案中李先生获得居住权的方式就是根据其妻许女士的遗嘱而来。

最后，由于居住权作为用益物权，对其设立采用登记发生主义，因此无论是以书面合同方式订立的居住权合同还是经遗嘱继承或遗赠的方式取得居住权，均需要经过登记才能取得居住权。

三、居住权的适用范围

由于我国民法典物权编确认居住权制度的根本目的是有利于实现“住有所居”的目标，实现广大人民群众对美好幸福生活的期待。2因此，居住权的适用范围不能仅限于婚姻家庭领域，其适用范围应当有所扩大，这样才能满足人民群众对居住的需求，实现人们对住房的多样利用，有效发挥住房的经济功能和效用。

因此，居住权还可以适用于以下情况中，首先，可以作为完善住房保障体系的重要一环，由于我国目前的住房保障体系具有多层次，且各地对该项制度的实施有所差别，并且一些低收入群体因高收入者的介入而得不到经济适用房的情况时有发生。因此，通过改造既有的经济适用房和廉租房，对于国家投资兴建的房屋，可以由国家享有房屋的所有权，但政府可以为低收入家庭设置长期居住权，以满足其基本的居住需求。其次，可以作为“以房养老”政策的制度支持，由于我国正逐渐步入老龄化社会，以房养老也是一种逐渐兴起的养老模式。通过与金融机构达成相应的居住权合同由老年人将房产出售给金融机构，获取定期的金钱给付，并将该房屋租回自己居住。使老年人能够享有稳定的居住权，安享晚年。最后，可以作为解决“执行难”问题的一个重要措施。由于根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》可知对于查封的居住房屋不得拍卖变卖或抵债，因此当出现被执行人名下仅有唯一的住宅房的情况下，可以在保障其居住权的前提下将其房产拍卖执行，这样不仅解决了执行难问题，还能保障被执行人基本生活需要。

参考文献：

1.房绍坤：《论民法典中的居住权》，载《现代法学》，2020,42(04）

 2.王利明：《论民法典物权编中居住权的若干问题》，载《学术月刊》，2019,07

3.《中华人民共和国民法典》，中国法制出版社

4.最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》

“居住权”作为实现人民住有所居的途径之一，是解决我国住房问题的一种探索 ，并且此次《民法典》首次以法律条文的形式明确规定了“居住权”的相关内容，更是体现对公民基本人权的保障。虽然“居住权”无论是在理论界还是实务界都仍然存在问题需要进一步的探讨，但对“居住权”的明文规定仍然使特定人群“住房难”问题有了解决的途径。

（本文仅代表作者个人观点）