原告是租客，被告是业主，在起诉中要求业主返还押金和赔偿违约金6400元，但是事情竟因租客提前解除租房合同而起，作为房东的高女士到底经历了什么？在看似租客违约的情况下又怎么成为了被告呢？

今晚18：38分BTV科教频道《律师帮帮忙》，来自北京市盈科律师事务所的苏宝阳律师和律师帮帮忙团观察员包旻雷老师，共同来为高女士分析一下该如何解决自己的困扰。

案例回顾

高女士在二环边上有一套一居室的住房，2016年的2月21日通过中介公司链家地产租给了王先生，租期为两年。

在2017年11月份的时候，租客王先生找高女士协商，想在自己租住期满一年前两个月将房屋转租给另一个人，高女士当时就表示不同意，从而与王先生产生了一些矛盾。

双方约定在2017年12月底完成退租，原本应该顺利的办完退租手续，但是由于租户未能主动结清400多元的水电费和煤气费而引起矛盾的升级。

高女士不满意租客的做法，随即更换门锁。租户认为房主这么做侵犯了自己的权利，以不能正常使用房屋为由起诉高女士赔偿违约金6400元，胜诉。

明明是租客单方违约在先，给高女士的生活带来了很多不必要的麻烦，如今却是高女士收到法院的判决，还错过了上诉时机，茫然无助的高女士找到栏目组，寻求帮助，希望北京市盈科律师事务所的苏宝阳律师能帮帮自己，告诉自己下一步该如何维权。

律师支招

听完了高女士的叙述，这起案件其实就两点核心内容，第一、先确定双方哪一方违约，第二、违约之后所要承担的责任。

从高女士提供的合同中，我们看到关于房租的交付方式双方约定的是“押一付三”，押一个月的房租目的就是防备合同履行完之后，出现欠水电费不给的情况，还有就是防备一些器物损坏不赔偿的问题。

在我国《合同法》当中有一个名词“预期违约”，就是在合同有效成立后、履行期到来之前，一方当事人肯定地、明确地表示他将不履行合同或一方当事人根据另一方当事人的行为或客观事实预见到他到期将不履行合同。我国《合同法》第108条作出了明文规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，也就是说一旦发生预期违约被违约方可以直接解除合同，请求对方承担损害赔偿等违约责任，也可以不解除合同待履行期满时请求履行，对方不履行时再请求损害赔偿。

在高女士提供的合同当中有明确规定：有一方违约要百分之百承担违约责任。从合同看是承租人违约，按照合同规定承租人需要按月租金的百分之百来承担赔偿责任。

针对租客将高女士起诉的情况，高女士当时没有主张自己的权利。当时虽然表示同意退还租客押金，但未明确是否追究租客提前退租的违约责任，作为高女士当时应该追究租客的民事违约责任，作为租客提前三个月退租就应该支付给高女士三个月的租金。由于当时高女士没有提出来，就意味着默认放弃。

关于高女士说的错过了上诉的时间，按照法律相关规定是以拿到判决书这一天，开始起算上诉期。也就是从高女士去法院亲自索取的判决书，签字之后的15天之内。15天之内高女士没有主张自己的权利，等于放弃上诉权利。

对于高女士现在的情况，错过了上诉期依照法律程序还可以申诉，当事人高女士可以依据一审的判决，根据当时双方签订的合同，以及对方承租的使用期限和缴费的相关证据，继续来申诉，进一步来争取维护自己的权益。

在此，我们也给大家讲一下，在诉讼中有申诉和上诉两种概念，这两种诉讼权利有着怎样的区别呢？

第一、上诉针对的是对一审的判决不服，须在规定的上诉时间内进行，而申诉针对的是已经生效的判决。

第二、时间上不同，对一审法院的判决上诉须在规定的15天之内进行，而申诉的时间则是从判决生效之日起两年之内。

第三、上诉和申诉时需具备的条件也不同，只要对一审判决不服就可以提起上诉，而申诉就必须具备有判决所依据的事实不清楚，证据不充分，审理的程序违法甚至是法官有行贿受贿、徇私舞弊行为等条件。

在民事诉讼法中有规定，如果是对一审法院不服提起上诉的情况是不可以执行的，也就是说在一审的判决还没有生效时，当事人在上诉期间提起了上诉这个判决就不生效了，也就不能执行。但如果是提起申诉的情况，无论是对一审、二审还是最高院作出的判决进行申诉，都不影响执行。因为判决已经生效，生效的判决就要执行。

如果遇到这边申诉还没有结束那边就执行了，我们该怎么办呢？《民事诉讼法》中有执行回转，如果是对生效的判决由于事实不清楚，证据不充分可以通过执行回转将执行的财产再拿回来。

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