导读   

近两年随着楼市进入下行周期，全国各地出现了大量楼盘停工、延期交付甚至开发商摆烂、房子彻底烂尾的情况，许多购房者投资了大部分积蓄或贷款用于购房，然而房产未能交付，导致置业资金无法取回。那么购房人可以通过哪些方式维权？如何运用法律思维找到合理的解决途径？信凯律师系统为购房者提供烂尾楼维权的核心攻略，帮助购房人最大程度保障个人合法权益。

当烂尾楼已经形成，面临这种情况，已经预付款项的购房人该怎么办？信凯律师建议：

一、对楼盘烂尾的原因和程度做全面了解

购房人要全面系统了解项目烂尾的真实原因，是资金链断裂还是被有关机关责令停工和处罚，同时还要对楼房烂尾的程度进行预判，是属于烂尾早期还是烂尾的晚期，不同的情况要采取不同的维权策略。

二、调查开发商的预售许可等情况是否合法

依据《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

一个项目的开工和销售，往往会涉及土地出让、规划许可、预售许可等前期的审批，而这些审批手续是否合法合规都对烂尾楼盘维权至关重要。

三、向银保监会申请对资金监管情况进行查处

商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。而现实过程中，会存在开发商联合银行违法挪用资金的情况，因此通过对资金监管的查处可以给银行和开发商施加一定压力，增加谈判筹码。

四、系统搜集开发商延期交房的证据

一旦谈判破裂或者失败，通过法律程序解决问题会提上议程。而开发商的违法行为、延期交房的证据就至关重要，购房人一定要随时留存相关证据为诉讼所用。

五、确定诉讼策略适时提起法律程序

如果不能通过谈判或者其他方式解决烂尾，需要购房人及时提起民事或者行政诉讼，通过将争议进入法律程序，从而实质性化解双方的矛盾和争议。

六、如开发商申请破产清算，积极参加破产程序

如果开发商申请破产，购房人要积极参加破产程序。参与破产程序，可以选择代理人或者律师参加债权人会议，争取开发商破产重组。如破产程序启动，要力争使业主购买的房产从开发商的破产财产中进行剥离，在破产清算中行使优先受偿权。

需要特别指出的是，2023年4月21日，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，给出了三点原则：

一是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

对此，信凯律所李春芳律师解释称，最高法这份批复，明确了购房人的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。通俗来说便是，相较于兑现工程款、抵押权及其他债权，开发商要首先集中资源“保交房”。

李春芳律师认为，政府在解决这一问题中发挥着关键作用。首先，监管需要加强，对房地产企业的筹资行为进行规范，以防止烂尾楼的再次发生。从一些烂尾楼案件来看，加强监管措施、程序、制度的设计和救济途径非常必要，对商品预售房售后的监督管理，也就是许可行为后面的执行要跟上，否则就难以落实处罚责任。其次，政府应建立完善的法律体系，保护购房者的权益，并加大对违规开发商的处罚力度。

综上所述，烂尾楼的维权，作为购房人最重要的是根据实际情况找到最合适的攻略。信凯律师建议您，如果确定维权，请第一时间咨询或者直接委托专业律师全权代理，从而最大程度保障个人合法权益。

李春芳律师，毕业于北京大学法学专业，北京市信凯律师事务所高级合伙人、民事诉讼委主任，海淀区律协绩效考核与表彰工作委员会副秘书长,第十一届北京市律师协会信托与财富管理法律事务专业委员会委员，海淀区律师协会遗产管理人研究会委员，北海国际仲裁院仲裁员。在多年的法律工作中，李春芳律师积累了丰富的工作经验,尤其擅长民商事法律事务,主办公司业务、房产(房屋买卖、拆迁、建筑工程等)、经济合同等诉讼、非诉业务。

专业领域：财富管理|经济合同|房地产| 拆迁    

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