在近几年，以签订房屋买卖合同为借贷合同进行担保的情形经常出现，签订该类房屋买卖合同的出卖人一般为借贷合同的借款人或者第三人，买受人一般为借贷合同的出借人。由于该类房屋买卖合同具有为借贷合同进行担保的性质，因此本文将该类房屋买卖合同称之为“担保性房屋买卖合同”。在房屋买卖合同中，合同效力的认定是一个不容忽视的问题，其在司法实践中也存在诸多观点，本文通过相关司法判例，对担保性房屋买卖合同的效力认定问题进行初步研究。
一、担保性房屋买卖合同的情形
担保性房屋买卖合同，即“名为买卖，实为担保”的合同，该类合同纠纷在司法实务中已十分常见。近年来涉及民间借贷与房屋买卖合同混合的案件，主要有公开式和隐蔽式两种类型。隐蔽式担保性房屋买卖合同，指的是形式上仅签订房屋买卖合同，但没有签订民间借贷合同，发生纠纷时，一方当事人(一般是债权人)请求履行房屋买卖合同，另一方当事人(一般是债务人)主张双方实为民间借贷①，由于篇幅限制，对于隐蔽式本文不做讨论。所谓公开式担保性房屋买卖合同，笔者引用以下案例加以说明，该案例被最高人民法院于2021年列为人民法院老年人权益保护十大典型案例：
高某诉刘某、龙某确认合同无效纠纷案【案号：（2016）京0105民初68861号】
基本案情：2016年，高某经人介绍参加“以房养老”理财项目，与王某签订《借款合同》，约定王某出借220万元给高某。高某将案涉房屋委托龙某全权办理出售、抵押登记等，如高某不能依约归还，则龙某有权出卖案涉房屋偿还借款本息，双方对相关事项进行了公证。后龙某作为高某的委托代理人为案涉房屋办理抵押登记，并出卖给刘某。房屋转移登记至刘某名下后，龙某自称系刘某亲属，委托房屋中介机构再次寻找买家，同时，刘某为房屋办理抵押登记，登记的抵押权人为李某。王某、龙某、李某等人在本案交易期间存在大额、密集的资金往来。后高某起诉请求判决龙某代理其签订的房屋买卖合同无效，并判令刘某将案涉房屋过户回高某名下。②
参照上述案例，公开式担保性房屋买卖合同是指明确约定以房屋买卖合同作为借贷担保，其中，有的先签订房屋买卖合同，后签订民间借贷合同；有的先签订民间借贷合同，后签订房屋买卖合同，援引案例即属于这种情形。
二、当事人主张房屋合同无效的方式
在审理担保性房屋买卖合同纠纷中，若没有当事人自认以及没有相应证据能够证明借贷关系存在的情况下，将担保性房屋买卖合同认定为无效的难度极大。即使当事人能提供相应的买卖合同、商品房预售合同备案记录以及银行交易记录等证据，但从明面上仍然很难将其定性为虚假合同。无论是借款人还是出借人若要主张合同无效就必须证明房屋买卖非真实的意思表示以及合同中有触犯《民法典》第148-154条的情形（原为《合同法》第52条条致使合同无效的五种情形）。
（一）借款人主张房屋买卖合同无效
借款人主张房屋买卖合同无效的方式基本有以下两种情形：
1、借款人以签订房屋买卖合同并非真实意思表示为由，主张合同无效
虚假意思表示，也称虚伪意思表示，根据《民法典》第146条的规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之所以对通过虚假表示实施的民事法律行为的效力予以否定，是因为这一“意思表示”所指向的法律效果并非双方内心真意，认定有效有悖于意思自治。
2、借款人以欺诈、胁迫、显失公平为由向法院申请撤销合同，从而达到与无效合同一样的法律效果
此处回看“高某诉刘某、龙某确认合同无效纠纷案”，本案中原告主张房屋合同无效的方式：涉案房屋系高某（即原告）私有房产，刘某（涉案房屋的买方）伙同龙某等人对高某实施欺诈，以签订《存量房屋买卖合同》的方式，骗取涉案房屋，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，严重侵犯了高某的权利，应属无效。可知，在援引案例中，原告以欺诈及违反《合同法》第52条（现为《民法典》相关条款）为由向法院主张合同无效。
（二）出借人主张房屋买卖合同无效
出借人主张担保性房屋买卖合同无效的情况在实践中较少，可能存在于出借人在签订担保性房屋买卖合同后以明显不合理低价转让给第三人致使出借人的权益受损的情形，出借人在合同利益失衡的情况下希望能够寻求借款人还款的途径，此时只能主张与借款人的房屋买卖合同无效并建立合法的担保关系。
三、担保性房屋买卖合同的法律效力
从司法实践中看，对担保性房屋买卖合同法律属性的认定将直接影响到对其法律效力的判断。与此同时，虽然司法实践根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，认定担保性房屋买卖合同中当事人之间不存在房屋买卖的合意，但在合同效力的认定上产生了分歧。
在主张担保性房屋买卖合同本质上属于抵押担保的裁判者眼中，就合同的法律效力存在如下分歧：（1）有法院认为作为抵押担保的房屋买卖合同，其违反流担保条款的强制规定，故合同无效。例如，援引案例“高某诉刘某、龙某确认合同无效纠纷案”中，北京市朝阳区人民法院认为：“在抵押合同订立之时就约定抵押权人指定的人（抵押权人意志的延伸）可以在债权人不履行到期债务时自行出卖抵押财产使抵押权人优先受偿。这种抵押权实现方式并不符合上述通过协商变卖抵押财产方式实现抵押权的两个条件，形式上虽类似于双方协商变卖抵押财产，但实际上由抵押权人自行决定出卖价格，剥夺了抵押人议定抵押财产价格的权利”，同时法院认为：“王某、龙某、李某等人存在十分密切的经济利益联系，相关五人系一个利益共同体，就案涉房屋买卖存在恶意串通。龙某以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖案涉房屋的委托代理权，且滥用代理权与买受人刘某恶意串通签订房屋买卖合同，损害了高某的合法利益”，最终认定合同无效。③（2）有法院认为在欠缺不动产抵押登记这一生效要件时，担保不成立。（3）有法院持区分观点，认为如果合同当事人要求根据担保性买卖合同直接取得案涉标的物所有权，应当认定合同因违反禁止流质这一强制规定而无效；但如果当事人据此主张对案涉标的物通过拍卖、变卖方式实现债权的，则应认定该合同构成非典型担保的法律关系，支持其诉讼请求。④（4）有法院则认为虽然双方的真实意思表示是为借款提供抵押担保，当抵押因未办理抵押登记而致抵押权未能设立时，该合同因不违反法律、行政法规强制性规定，仍应认定为有效。否则有效的抵押担保合同将是一纸空文，不但有违公平、诚信原则，而且不利于保护交易安全。⑤
在主张担保性房屋买卖合同属于让与担保或后让与担保的裁判者眼中，就其具体法律效果存在如下裁判立场：（1）有法院认为让与担保违背了流担保条款的强制规定，所以担保权未设立，债权人不能依约取得房屋的所有权。（2）有法院则认为当事人签订担保性房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同，所以债权人有权请求法院拍卖或变卖案涉买卖标的物来实现债权。（3）也有法院在明确担保性房屋买卖合同属于让与担保合同的基础上，认为该合同的目的系一定程度上保护债权人权利的实现，该类合同并不因双方签订时买卖的意思表示不真实而当然无效，从而认为确认担保性房屋买卖合同无效缺乏相应事实及法律依据。⑥
四、结语
理论界及司法实践中对于担保性房屋买卖合同的认定具有不同观点，在司法裁判的过程中各裁判者也持不同立场。笔者认为，在审理该类案件时，应当充分尊重当事人的意思自治，同时应当在个案中把握法律法规与各方当事人利益的合理调和。
注释：
① 谷昔伟：《民间借贷中房屋买卖合同法律性质识别及裁判路径》，《民商法论丛》2019年第1期，第287页。
② 转自《最高人民法院发布人民法院老年人权益保护十大典型案例》，2021年2月24日发布。
③ 参见北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初68861号民事判决书。
④ 参见广东省汕头市中级人民法院（2016）粤05民终653号民事裁定书。
⑤ 参见吉林省桦甸市人民法院（2018）吉0282民初480号民事判决书。
⑥ 石冠彬：《论民法典对买卖型担保协议的规制路径——以裁判立场的考察为基础》，《东方法学》2019年第6期，第27页。