浅析房产挂靠开发的法律认识

　　一、挂靠的由来

　　由于国有土地受让主体并不受限，无营业执照开发主体取得宗地，依照相关法律的规定，须得有营业执照的开发主体始得开发，在不合作、入股、合资建房的情形下，受让人一般会采取向有营业执照的开发公司支付管理费的方式，取得形式上的开发资格，在现实中就形成了所谓的挂靠。为了使挂靠更符合行政管理的实践，从土地出让时即以开发公司的名义进行招拍挂签订土地使用权出让合同。

　　二、挂靠产生的法律后果

　　一般而言，挂靠对外产生的法律责任应当由挂靠者与被挂靠者承担，比如交通运输类。但在房产开发中，挂靠者一般是项目经理，所有的开发活动都是以被挂靠者名义进行，在行政管理上不承认项目经理的享有开发利益。比如预售登记、按揭抵押都是以开发公司为主体进行，所以，一般而言，利益归于开发公司，责任亦由开发公司承担。但这种承担与享有只是对第三人而言，并不是最终的权利义务的归属，最终的法律权利义务应当是由挂靠者享有与承担。设若在开发中，依据城市房地产管理法第六十四条　“违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”挂靠行为被相关管理部门依法查处，所有的权利义务应当由挂靠者直接向第三人承担。当挂靠者不以开发公司的名义对房屋进行处分时，在民事法律关系上应当是有效处分。

　　三、房产归属

　　向第三人所作房屋的处分，因为是以开发公司名义进行，在第三人眼中该房屋应是开发公司享有产权而非挂靠者。如前所述，挂靠者享有与承担最终的权利义务，而所依据的权益应当源于房屋产权，否则权益则成子虚乌有、空中楼阁。那么，规避行政管理所采取的挂靠形式并不形成被挂靠人实质上对房屋的所有权，被挂靠人与挂靠人就修建的房屋产生争议时，也就是确权争议时，不应当也不会将房屋判决由被挂靠人所有。因为房屋没有一分一厘系由被挂靠人投入，也就是房屋所有权原始取得人应是挂靠者。

　　三、复数挂告人对房屋错位处分

所谓错位处分，系指甲、乙共同挂靠丙，甲以丙的名义对外处分了乙的房屋。对此种处分如果形成了第三人的善意取得，应当维持现状，保护第三人的合法权益。但尚未形成善意取得的，原始取得房屋所有权人仍然有处分该房屋的权利，理由如下：首先，房屋的产权系乙所有；其次，房屋买卖合同虽然有效但物权未因此产生变动；第三，在所签房屋买卖合同中以丙的名义作为出卖人只是一种形式而不是内容，如果以形式决定内容，则铸成逻辑之错。

来源：东方法眼网

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