集体土地上不少房子只有宅基地使用证和建筑许可证，没有房产证。这类证件不全的房子在征收过程中被违法拆除后，该如何赔偿？最高院在最高法行赔申1493号中认为，在确定赔偿数额时，一方面要填平补齐当事人受损的财产权利，切实弥补其因违法行为所受到的损失；另一方面，也要兼顾其他被征收人的合法权益，尽量避免对于类似房屋的赔偿数额与补偿数额差距过大的情况出现。
王娟（化名）在河南郑州某村建有一处8层的房屋，2007年建设装修完毕。房子有宅基地使用证和土地管理所颁发的建筑许可证，但并未按许可证要求呈请验收，也没有办理产权手续。宅基地证记载土地使用面积为396平，房屋实际面积3层以下936平，三层以上700平。2015年，王娟所在村被纳入合村并城项目，建设指挥部制定了补偿安置方案并开展安置补偿工作，除了王娟少数几户，绝大部分被征收人已签订补偿协议。同年10月，案涉房屋被全部拆除。王娟不服提起行政诉讼，请求法院按照国有土地房屋征收补偿标准予以补偿。
一二审法院判决超建房屋面积按照周边二手房市场价格进行补偿，再审时最高院驳回了王娟再审申请，最高院认为，二审法院对一审法院的问题未予纠正，在周边二手房均价的基础上扣除土地出让费用确定赔偿数额700余万元，将导致对涉案房屋的赔偿数额远高于类似房屋的补偿数额，对其他广大已签定协议的被征收人来说并不公平，也将影响已经完成的征收拆迁工作的稳定及今后征收拆迁工作的顺利进行，依法应予纠正。指令省高院重新审理。
再审中，最高法院认为，从郑州市城乡规划局提供的函可知，王娟所在村并未纳入郑州市城市规划范围内。不符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”的规定。
房屋在征收过程中被违法拆除的，在确定赔偿数额时，一方面要填平当事人受损的财产权利，确保被征收人获得的赔偿不能低于依法征收所应得到的补偿数额，同时也要考虑被征收人在强拆后多年未获得补偿或赔偿的客观情况，切实弥补其因违法行为所受到的损失；另一方面，也要兼顾其他被征收人的合法权益，综合考虑其他被征收人以及当地类似房屋补偿方式与补偿标准，全面考量法律法规及拆迁政策的连续性、一致性和公平性，尽量避免对于类似房屋的赔偿数额与补偿数额差距过大的情况出现。
集体土地上的房屋不允许自由上市交易，其征收补偿标准与国有土地上房屋的补偿标准亦不一致。如果被违法拆除的集体土地上房屋产权手续不全，房屋占地面积及建筑面积明显超过相关规定的标准，又不符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定，一般不能脱离当地征收补偿的规定或安置补偿方案，迳行按照国有土地上房屋的交易价格进行赔偿。
综上所述，在房屋产权证件不全的情况下，房屋强拆后的赔偿，合法房屋部分应参照当地征收补偿的规定或安置补偿方案，切实弥补被征收人因违法强拆受到的损失。
撰稿： 冯 昱
类型：C 类稿
编辑：赵森岱
审稿：段光平
